LMNP / LMP
Fiscalité LMNP – LMP : un régime fiscal intéressant ?
Si la location meublée a connu un développement important ces dernières années, c’est sûrement en raison de sa fiscalité attractive, à l’instar de la location nue ou « non meublée ».
La location meublée relève de la catégorie de revenus des Bénéfices Industriels et Commerciaux « BIC » alors que la location nue relève des « revenus fonciers ».
Par ce seul fait, la location meublée permet au loueur d’être moins imposé que lorsqu’il loue son bien immobilier nu. En clair, il paiera moins d’impôt sur le revenu que s’il louait non meublé.
Pourquoi c'est un régime intéressant ?
Essentiellement parce que les règles applicables aux BIC permettent d’amortir les biens, le mobilier comme l’immobilier (voir rubrique « amortissement »). Ce sont là des règles générales propres aux BIC, ce ne sont pas des règles spécifiques aux locations meublées.
La location meublée possède cependant quelques spécificités. Nous en avons relevé trois :
- Application de la règle des amortissements écartés (article 39 C du Code Général des Impôts (CGI)) – CF rubrique « Amortissement »
- Le Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) relève des plus-values des particuliers – CF rubrique « Statut LMNP – LMP »
- Le déficit du LMNP est imputable sur les bénéfices des 10 années suivantes (et non 6 années comme pour les BIC non professionnels) – CF rubrique « Statut LMNP – LMP »
La location nue Vs location meublée
Quelle est la plus avantageuse ?
La location nue reste plus intéressante au plan fiscal que la location meublée lorsque l’on acquiert un bien immobilier avec travaux. En effet, dans le cadre des revenus fonciers, les travaux – dès lors qu’il ne s’agit pas de travaux de construction ou de reconstruction – sont déductibles en totalité l’année de leur paiement, alors qu’en cas de location meublée, ils doivent être immobilisés et amortis sur leur durée « de vie ».
Qu’est-ce que le statut LMNP ?
Le LMNP, aussi appelé location meublée non professionnelle, est un statut permettant de bénéficier du régime fiscal de loueur meublé. De façon courante, ce régime fait référence à des investissements immobiliers locatifs.
Statut LMNP – condition 1
Afin d’être assimilé au statut de loueur meublé non professionnel LMNP, il va être nécessaire de s’inscrire au registre du commerce et des sociétés.
En effet, le loueur meublé va recevoir des revenus locatifs assimilés à des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Pour effectuer l’immatriculation au RCS, vous pouvez vous rapprocher du centre de formalité des entreprises (CFE) ou du greffe du Tribunal de commerce compétent.
Statut LMNP – condition 2
Pour pouvoir prétendre au statut LMNP, il est nécessaire que le ou les biens immobiliers destinés à la location soient à usage d’habitation. Le bien peut être une maison, un appartement, un duplex, une péniche …
Il est possible d’instaurer une gestion locative saisonnière de vos biens et tout de même prétendre au statut LMNP.
Statut LMNP – condition 3
Ensuite, pour être assimilé au statut de loueur meublé non professionnel LMNP, il va être nécessaire d’être un particulier personne physique. Le régime du loueur meublé non professionnel ne s’applique pas aux personnes morales.
Cependant, des exceptions existent pour les sociétés dîtes translucides telles que les sociétés de famille ainsi que pour les SCI.
Statut LMNP – condition 4
Afin d’être qualifiée de location meublée non professionnelle, la location doit fournir tous les équipements nécessaires à l’habitant pour pouvoir vivre dans ce logement.
Le locataire doit pouvoir apporter uniquement ses affaires personnelles dans le logement et ainsi pouvoir effectuer une location de longue durée. Nous vous invitons à découvrir la liste des biens nécessaires au LMNP sur notre article dédié.
Statut LMNP – condition 5
De plus, il sera donc nécessaire que les revenus locatifs soient inférieurs aux revenus du foyer fiscal issus d’une activité professionnelle.
Si les revenus du foyer fiscal issus des revenus locatifs sont supérieurs aux revenus issus d’une activité professionnelle, le loueur meublé deviendra un loueur meublé professionnel à condition que les revenus locatifs soient supérieurs à 23 000€.
Qu’est-ce que le statut LMP ?
Le statut LMP, ou loueur en meublé professionnel permet également de bénéficier du régime de loueur meublé. Celui-ci peut donner droit au régime micro BIC (bénéfices industriels et commerciaux) ou au régime réel.
Le LMP se différencie du LMNP. En effet, celui-ci se rapporte à des investissements immobiliers locatifs dont les recettes annuelles sont supérieures aux revenus professionnels du foyer.
Pour prétendre à ce statut, les conditions du LMP doivent être respectées et nous allons les aborder ensemble.
Statut LMP – condition 1
La première condition au LMP est liée aux revenus issus de votre activité de loueur de biens immobiliers.
Pour prétendre au régime fiscal du LMP, vos revenus locatifs doivent dépasser les 23 000€ par an
Statut LMP – condition 2
La seconde condition pour bénéficier du statut LMP est également liée aux revenus de votre activité de loueur en meublé. En effet, vos revenus issus de votre activité immobilière doivent dépasser le montant total des revenus professionnels du foyer.
Statut LMP – condition 3
La dernière condition pour être assimilé au régime LMP est liée aux cotisations sociales.
Depuis le 1er janvier 2021, le loueur meublé professionnel doit payer des cotisations sociales à hauteur de 35 à 40% de ses bénéfices.
Si le loueur LMP n’obtient pas de bénéfices durant l’année, il devra tout de même verser 1 145 € à l’administration fiscale. Cela est valable pour chaque année sans bénéfices obtenus.
Fiscalité et comptabilité de la location LMNP en résidence services
Vous êtes propriétaire d’un bien LMNP en résidence services ? Faites appel à Michel & Partner’s pour déclarer et comptabiliser vos revenus locatifs.
Il est possible de gérer un lot meublé sans s’occuper directement de sa location, tout en bénéficiant des avantages fiscaux associés aux meublés.
C’est tout le principe de la location du bien à un Exploitant. En achetant un lot dans une résidence de tourisme, un EHPAD, une résidence étudiante ou pour séniors, vous déléguez la gestion du bien à un professionnel. Ou plus exactement, un Exploitant unique loue à travers un bail commercial l’ensemble de la résidence et fait son affaire de l’occupation des lots qui la composent.
Ce professionnel est votre locataire au travers d’un bail commercial le plus souvent de longue durée.
Vous restez soumis aux Bénéfices Industriels et Commerciaux et le support d’un expert-comptable vous sera utile pour vos déclarations annuelles et récupération de TVA.