SCI

MINI-SOMMAIRE

     1) Quelle est la définition d'une SCI ?

     2) L’intérêt de créer une SCI ?

     3) La SCI familiale ?

     4) Quand faut-il créer une SCI ?

     5) Comment fonctionne une SCI ?

     6) Quelle fiscalité en SCI ?

     7) Comment sortir d’une SCI ?

     8) Comment dissoudre une SCI ?

     9) Tableau récapitulatif des caractéristiques d’une SCI

     10) FAQ

     1) Quelle est la définition d’une SCI ?

Que veut dire « SCI » ?

SCI signifie Société Civile Immobilière. Avant de vous lancer dans la création d'une SCI, sachez qu'il s’agit d’une société constituée d'au minimum deux associés pour la gestion d’un ou plusieurs biens immobiliers. Les biens deviennent la propriété de la société. Tous les associés reçoivent en contrepartie des parts sociales.

Cette société est donc à distinguer de l’indivision.

Quels sont les différents types de Société Civile Immobilière ?

Avant de créer une SCI, sachez qu'il existe différents types de société civile immobilière :

• La SCI de gestion ou de location correspond à la société civile immobilière traditionnelle. Elle permet d’acheter un bien à plusieurs, de le gérer et éventuellement de le mettre en location. Généralement, l’objectif principal est de faire fructifier un ou plusieurs biens immobiliers grâce à la mise en location ;
• La SCI familiale peut être uniquement constituée entre les membres d’une même famille ;
• La SCI construction-vente est utilisée pour acheter un terrain, faire construire un bien immobilier dessus et revendre le tout ;
• La SCI attribution permet de déterminer précisément quelle partie de l’immeuble appartient à chacun des associés ;
• La SCI de jouissance à temps partagé a pour but de se partager l’usage du bien.

À noter : il est important de choisir la forme de société la plus adaptée à votre projet. Si vous rencontrez des difficultés pour faire ce choix, vous pouvez vous faire accompagner par l’un de nos experts juridiques.

     2) Quels sont les intérêts de créer une SCI ?

Pourquoi créer une telle société ? Parce que la SCI - Société Civile Immobilière - est une forme de société très attractive. Elle présente certains défauts mais son cadre légal peu contraignant est un avantage considérable. Il permet aux associés d’organiser leurs relations dans les statuts de manière flexible (forme et pouvoirs du gérant, décisions d’associés, etc.).

La grande liberté d’organisation de la société civile immobilière a un avantage : elle autorise de nombreux montages tant pour gérer un patrimoine immobilier privé que professionnel.

Pourquoi créer une SCI est idéal pour les investissements immobiliers ?

Le statut de SCI peut être l’outil idéal pour réaliser, à plusieurs, des investissements immobiliers qui n’auraient pu être effectués par une personne seule. Investir en SCI dans l'immobilier permet une mise en commun simplifiée des capitaux et des moyens financiers afin d’augmenter la capacité financière des associés et de faciliter l’obtention de financements externes (notamment de prêts bancaires).

Bon à savoir : vous avez également la possibilité de mettre en place un compte courant d’associé de SCI pour faciliter l’acquisition de ressources pour votre activité.

Ainsi, il devient plus simple d’acheter un ensemble immobilier ou un patrimoine immobilier locatif. Si vous avez des projets immobiliers ambitieux, cela peut donc être un excellent moyen de le financer à plusieurs.

En effet, l’avantage d’une telle forme de société est la mise en commun de capitaux, et notamment si vous souhaitez vous associer en famille. Dans ce cas, l’un des principaux avantages de la SCI familiale est sa facilité d’emprunt, grâce à la responsabilité indéfinie et solidaire des associés.

Elle permet par ailleurs de mutualiser les charges et les coûts liés à la détention de biens immobiliers. Pour autant, il faut bien comprendre qu'il n'est pas pour autant possible de pratiquer une activité d'achat-revente en SCI. Cette activité est considérée comme étant de nature commerciale, ce qui va à l'encontre de l'objet social qui doit avoir un caractère civil.

Acheter en SCI représente une solution idéale pour les investissements immobiliers puisqu'elle permet :

• D’augmenter la capacité de financement d'un bien ;
• De faciliter l'obtention de financements externes ;
• De mutualiser les charges et coûts de la détention du bien.

Vous pouvez également envisager d’acheter une maison en SCI pour y habiter.

Bon à savoir : si vous souhaitez exercer une activité d'achat-revente, vous pouvez aussi engager des démarches pour devenir marchand de biens.

La SCI et la protection du patrimoine personnel des associés :

La création d'une SCI, donc d’une structure juridique disposant de la personnalité morale et d'un patrimoine propre, a l'avantage de limiter la responsabilité des associés de la SCI. En cas de difficultés, les créanciers ne pourront se retourner contre les associés qu’après avoir engagé une action contre la société. Ce n'est que si l'action contre la société n'aboutit pas que les créanciers pourront se retourner contre les associés. Dans cette hypothèse, les associés devront alors répondre indéfiniment des dettes sociales (à proportion de leur part dans le capital).

À noter : contrairement aux associés d'autres sociétés de personnes (comme la SNC), les associés ne sont pas solidaires face aux dettes de la société. Concrètement, cela signifie que le créancier ne peut pas demander le paiement de l'intégralité de sa créance à un seul associé. Il doit se retourner contre chaque associé à hauteur du montant de leur quote-part.

Par ailleurs, lorsque les parts de la société civile immobilière détenues par un associé sont saisies par ses créanciers, il reste très difficile d’obtenir la vente forcée des parts sociales saisies.

Enfin, la SCI a pour avantage la discrétion de vos investissements immobiliers. En effet, investir par l’intermédiaire d’une telle structure rend plus difficile pour un créancier l'obtention d’informations relatives à l’étendue du patrimoine d’un associé.

Exemple : lors d’une recherche de transactions immobilières à la conservation des hypothèques, seul le nom de la société civile immobilière apparaît sur la « fiche propriétaire » de l’immeuble.

Les avantages de ce type de société quant à la protection du patrimoine sont donc multiples. Ces avantages sont les suivants

• La limitation de la responsabilité des associés à hauteur de leur quote-part ;
• La difficulté de saisie des parts sociales ;
• La discrétion sur le patrimoine immobilier des associés.

La SCI et la gestion simplifiée du patrimoine :

Vous l’ignorez peut-être, mais monter une telle société permet également à un chef d’entreprise de devenir directement propriétaire des biens immobiliers nécessaires à l'activité de son entreprise, plutôt que de les inscrire à l’actif du bilan de l'entreprise.

Pour répondre à la question, quels sont les avantages d’une SCI, voici quelques exemples :

• Financer l’immeuble par la perception de loyers et déduire parallèlement les charges locatives dans la société d’exploitation ;
• Obtenir des revenus complémentaires au travers des loyers perçus par la structure lorsque celle-ci n’est plus endettée ;
• Faciliter la transmission du patrimoine immobilier de la SCI à ses enfants en leur attribuant des parts de la société ou de la société d’exploitation selon qu’ils travaillent ou non au sein de l’entreprise d’exploitation ;
• Mettre à l’abri des créanciers professionnels le patrimoine immobilier de l’entreprise ;
• Faciliter la cession de son entreprise en permettant de minorer le prix de cession de celle-ci (l’actif de la société d’exploitation ne comprendra pas l’immeuble et la valeur de l’entreprise s’en trouve d’autant diminuée) ;
• Réduire les taxes et impôts devant être acquittés lors de la cession de l’immeuble en bénéficiant du régime fiscal des particuliers.

Au lieu de procéder à la cession de l’immeuble, les associés de ce type de société auront l’avantage de pouvoir céder leurs parts sociales. Or, il se trouve que les cessions de parts sociales de SCI n’ont pas à être constatées obligatoirement par un acte authentique établi devant un notaire. En effet, pour réaliser une cession de parts de SCI, l’associé a la possibilité de rédiger lui-même l’acte de cession.

En pratique : cela suppose donc moins de frais qu’une cession directe d’immeuble.

Autre avantage, les cessions de parts d'une SCI ne sont pas soumises aux droits de préemption urbains des communes (c'est-à-dire que les communes ne peuvent pas prétendre acheter les parts sociales en priorité).

Une exception existe cependant, lorsque la cession porte sur la majorité des parts sociales d’une société civile immobilière dont le patrimoine n’est constitué que d’un immeuble (ou ensemble de biens immobiliers).

Dans ce dernier cas, ces droits de préemption ne s’appliquent pas si la cession de parts intervient dans une société civile immobilière constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus (on parle de SCI familiale).

Tableau récapitulatif des avantages :

Vous trouverez dans le tableau ci-dessous l'ensemble des principaux avantages de cette société :

     3) La SCI familiale

Qu’est-ce qu’une SCI familiale ?

La SCI familiale est un type de société civile immobilière particulière puisque tous les associés sont issus de la même famille. Ils peuvent être liés par les liens du sang jusqu’au quatrième degré ou par alliance (mariage).

Quels sont les avantages d’une SCI familiale ?

La SCI familiale permet d’acheter un ou plusieurs biens immobiliers entre membres de la famille et d’éviter les aléas de l’indivision.

C’est un très bon moyen d’organiser sa succession et d’optimiser les frais de mutation. En effet, les héritiers ne reçoivent pas le bien en tant que tel, mais des parts de la société. Elle facilite donc la transmission du bien au sein du couple, mais aussi aux enfants.

De plus, il est possible de procéder à des donations par anticipation et de bénéficier d’avantages fiscaux non négligeables.

La SCI familiale est donc une forme de SCI particulièrement intéressante pour constituer et gérer un patrimoine immobilier en famille.

     4) Quand faut-il créer une SCI ?

Maintenant, voyons dans quels cas vous pouvez créer une SCI.

S’il est fréquent de créer une société civile immobilière en vue de l’acquisition d’un bien immobilier, il est également possible de la créer après avoir acheté ce bien. Dans ce dernier cas, le bien immobilier est apporté au capital de la SCI et cette dernière achète le bien aux associés pour en devenir propriétaire. Ce cas se présente principalement pour l’apport de la résidence principale déjà acquise dans une SCI nouvellement créée entre les parents et les enfants par exemple. Des droits de mutation sont alors à prévoir.

D’autre part, il est possible de créer une SCI à tout moment. Il n’y a pas une période de l’année plus propice qu’une autre. Cependant, il est nécessaire que ce type de société ne reste pas sans objet social, c’est-à-dire sans bien immobilier à gérer. Le projet immobilier doit être réalisé assez rapidement après la création de la SCI.

     5) Comment fonctionne une SCI ?

Rappelons que pour être constituée, une SCI doit réunir au moins deux associés. Ces derniers reçoivent des parts sociales de la société proportionnellement au montant de leurs apports respectifs et assortis d’un droit de vote.

Un gérant est nommé pour réaliser les actes communs de la société et pour la représenter. Il doit rendre des comptes aux associés.

Exemple : il peut mettre les biens en location, souscrire un contrat d’assurance habitation, ouvrir un compteur électrique au nom et pour le compte de la société.

Une fois par an, une Assemblée générale ordinaire doit être convoquée selon les modalités prévues dans les statuts, notamment pour voter l’arrêté des comptes comptables.

Des assemblées générales extraordinaires peuvent être convoquées pour prendre des décisions dites graves pour l’entreprise comme un changement de gérant, une modification des statuts ou l’entrée d’un nouvel associé par exemple.

     6) Quelle fiscalité en SCI ? 

Le régime d’imposition de SCI est avantageux. La société civile immobilière permet aux associés de choisir entre le régime d’imposition sur le revenu (IR) et l’impôt sur les sociétés (IS). Cela peut permettre aux associés d’optimiser leur fiscalité personnelle.

La SCI à l’IR (impôt sur le revenu) :

Par principe, cette société est soumise à l’impôt sur le revenu. Dans ce cas, on dit que la SCI est transparente fiscalement, c'est-à-dire que ce sont les associés qui sont imposés à hauteur de leur participation dans le capital social. 

L’imposition sur le revenu est l’option la plus répandue, mais opter pour l’IS peut se révéler bénéfique dans certains cas.

L’option de la SCI à l’IS :

L’un des principaux avantages de l’option à l’IS est que toutes les charges réelles exposées dans l’intérêt de la société seront déductibles, ce qui permet d’amortir l’immeuble, mais aboutit ultérieurement à augmenter l’assiette de l’impôt sur la plus-value.

En d’autres termes, si l’option à l’IS permet généralement de neutraliser l’impôt pendant la durée d’amortissement, elle risque d’engendrer une imposition plus importante lors de la cession de l’immeuble.

Il existe également des règles spécifiques en ce qui concerne la SCI et la TVA en fonction de l'activité exercée. Prenez le temps de vous renseigner !

Attention : si vous envisagez de créer une société civile immobilière pour une activité de location saisonnière, vous serez soumis à l’IS, sauf si cette activité ne présente pas un caractère régulier.

     7) Comment sortir d'une SCI ?

Comment vendre une SCI ? Comme pour toute société, il est possible de vendre une société civile immobilière. L’acheteur achète alors les parts de la société, et non les biens que cette dernière détient. Toutefois, la valorisation des parts sociales dépend de la valeur de l’entreprise, et donc des biens dont elle est propriétaire puisqu’il s’agit de l’objet social de la société.

Notons qu’en fonction des statuts de la société et de l’éventuelle présence d’une clause d’agrément, il peut vendre ses parts à un autre associé ou à un tiers.

     8) Comment dissoudre une SCI ?

Pour dissoudre une société civile immobilière, c’est-à-dire mettre définitivement fin à son existence, il est nécessaire de convoquer une Assemblée générale extraordinaire. En l’absence de disposition contraire dans les statuts, l’unanimité des votes des associés est requise.

Un liquidateur doit être nommé. Les biens immobiliers peuvent être vendus. Le prix de vente peut alors être réparti entre les associés proportionnellement à leur apport, après règlement des créanciers. Mais il est aussi possible de restituer les biens immobiliers aux associés, notamment s’ils ont été apportés au capital de la société. Dans ce cas, l’impôt sur les plus-values est applicable.

     9) Tableau récapitulatif des caractéristiques d’une SCI

Pour résumer, nous vous proposons un tableau récapitulatif des caractéristiques d’une SCI :

     10) FAQ :

Faut-il une SCI par bien immobilier ?

Non. Une SCI peut détenir plusieurs biens immobiliers comme vous pouvez détenir plusieurs SCI, chacune propriétaire d’un seul bien immobilier. C’est à vous de choisir l’option la plus avantageuse et adaptée à vos attentes.

Quelle est la durée d’un bail de location conclu par une SCI ?

Si une SCI se lance dans la location, le bail conclu avec le locataire doit être d’une durée minimale de 6 ans.

Une SCI peut-elle faire de la location de logements meublés ?

La location de logements meublés est une activité commerciale, ce qui ne correspond pas à l’objet civil de la SCI. Toutefois, la loi permet d’exercer cette activité, avec comme conséquence d’imposer d’office la société à l’IS.

Le gérant d’une SCI a-t-il une rémunération ?

Habituellement, le gérant de SCI réalise ses missions à titre gratuit. Cependant, les associés peuvent prendre la décision de rémunérer le gérant.

Principales sources législatives et réglementaires :

Articles 1832 et suivants - Code civil